中国房地产市场当前的存量房和空置率情况与1990年的日本类似，套户比几乎持平。但中国的空置率高达15-20%，远超日本的9.4%。房价方面，自2021年高点以来，中国70个城市的新房和二手房价格下降幅度分别为8%-12%和18%-22%，部分地区甚至下跌了40%，而日本的房价累计下跌接近50%。这种差异如何理解？

总体来看，中国的房地产市场通过交易机制避免了暴跌，其下跌趋势被转化为缓慢下行和流动性冻结，加上政策干预，复苏时间被延后。国家在新楼盘方面投入资金以阻止跌幅扩大，按照相关建议，一二线城市的新楼盘如跌超过30%，国家将接手改为保障房，这相当于设定了一个预期底线。新楼盘价格的稳定也影响了二手房市场，后者同样受着“马奇诺防线”的保护，欠款只要按月还款，银行不会主动收房拍卖，即便变成负资产。

这种情况下，虽然资产价值缩水，但交易却被冻结。这种局面是否利于经济复苏尚存争议，它并非单纯的好坏之分，而是揭示了中国房地产的内在逻辑。房地产不仅对整体经济造成依赖，还影响到居民的财富结构。截至2021年，居民资产中房产占比近70%，显著高于1990年日本的50%和如今美国的30%。如果像有些经济学家预测的那样，房地产整体跌幅达70%，将可能导致集体返贫。因此，政策上不允许市场大跌，交易机制和市场结构限制了房价崩溃，但代价是复苏周期的延长，以及在AI推动转型的背景下，内需不足可能造成的矛盾，政策面临两难的选择。 千亿球友会